“外国人可以在新加坡买房吗”这个问题经常被问到，却同样经常被答得很糟糕。实际情况是：按房产类型分为三个不同层级；有一个数字主导着每位外国人的成本计算；有一项多数买家从未听说的狭窄豁免；还有一种融资结构，其中的现金陷阱会让只预算了首期的人措手不及。本指南按顺序涵盖所有这些内容。
1. 外国人可以买什么、不可以买什么
私人共管公寓和公寓是开放通道：外国人可以自由购买，唯一实际的限制是成本和融资，而不是资格。有地住宅则处于另一端。《住宅物业法》(Residential Property Act) 将主岛上所有有地住宅，包括洋房、排屋、半独立式住宅，列为受限制房产，非公民和非永久居民在没有特别批准的情况下不得购买。圣淘沙湾是唯一狭窄的例外：外国人可以申请购买该处的有地住宅，须经新加坡土地管理局 (SLA) 下属的土地交易批准组 (Land Dealings Approval Unit, LDAU) 批准，但批准属于酌情决定，不保证获批，且除房价外仍须缴纳标准的 60% ABSD。新加坡永久居民面临同一限制的较轻版本：他们可以自由购买非有地私人房产，但在圣淘沙湾以外的任何地方购买有地房产，均须获得 LDAU 的批准。
组屋无论通过何种途径都不对外国人开放；该市场保留给公民，并以较有限的条件向永久居民开放。商业和工业物业不在上述所有限制范围之内，没有《住宅物业法》的限制，也没有 ABSD，这就是为什么对于因 60% 税率而买不起住宅的买家，它会成为进入新加坡房地产的另一条途径。
| 房产类型 | 外国人可以购买吗？ | 备注 |
|---|---|---|
| 私人共管公寓或公寓 | 可以 | 无需购置批准；须缴纳 60% ABSD |
| 有地住宅，主岛 | 不可以，一般规定 | 受《住宅物业法》限制 |
| 有地住宅，圣淘沙湾 | 可以，需经批准 | 须获新加坡土地管理局批准 |
| 组屋，转售或新组屋 | 不可以 | 外国人没有购买组屋的资格 |
| 新的执行共管公寓 (Executive Condominium, EC) | 不可以 | 资格规则将外国人排除在外 |
| 商业或工业物业 | 可以 | ABSD 之外；适用不同规则 |
住宅物业的参考摘要。在作出承诺之前，请向新加坡土地管理局或您的产权转让律师 (conveyancing lawyer) 确认资格。
2. 60% 的 ABSD：真实的数字
自 2023 年 4 月起，外国人购买任何新加坡住宅物业均须缴纳 60% 的 ABSD，此前为 30%。新加坡公民和永久居民的税率表会随着所拥有房产的增加而逐级上升，但外国人的税率没有较低的第一套房产档位，从第一次购买起就适用 60%。对于一套 S$2,000,000 的共管公寓，仅 ABSD 就达 S$1,200,000，尚未加上标准买方印花税，这个数字足以改变任何尚未决定长期扎根新加坡的人的整个投资逻辑。
实体和信托面临更高的 65% ABSD 税率，是税率表中最高的一档。如果外国买家考虑通过公司载体而非个人名义购买，这一点值得了解。ABSD 按购买价格或市场价值两者中较高者计算，且必须在行使购买选择权后 14 天内以现金缴付；它不能作为按揭的一部分获得融资，这就是第四节所述的融资陷阱。
买方印花税 (BSD) 在 ABSD 之外，按相同的价格或价值分档计征。就住宅物业而言，依据新加坡税务局 (IRAS)：
| 价格或价值的部分 | BSD 税率 |
|---|---|
| 首 S$180,000 | 1% |
| 次 S$180,000 | 2% |
| 次 S$640,000 | 3% |
| 次 S$500,000 | 4% |
| 次 S$1,500,000 | 5% |
| S$3,000,000 以上的部分 | 6% |
ABSD 和 BSD 都是现金支出。两者均不能通过银行贷款获得融资，因此购买 S$2,000,000 公寓的外国买家，需要同时备有 S$1,200,000 的 ABSD、BSD、首期中的现金部分以及律师费。
3. FTA 例外：五个国籍被视同新加坡公民
根据自由贸易协定的规定，IRAS 给予五个国家国民新加坡公民的 ABSD 待遇：美国、瑞士、列支敦士登、挪威和冰岛。这是直接对照 IRAS 自己关于自由贸易协定下 ABSD 减免 (remission) 的页面核实的，所以这份名单不是经验之谈，而是符合资格国籍的确切集合。符合资格的国民不按统一的 60% 税率缴纳，而是第一套住宅缴纳 0% ABSD，第二套 20%，第三套及以后 30%，与新加坡公民面对的税率表相同。享受该待遇要求您是这五个国家之一的国民，并以个人名义购买。通过公司购买会丧失该待遇，并触发 65% 的实体税率。
这项例外确实很狭窄。与新加坡有其他重要贸易关系或协议的国家，包括澳大利亚和英国，均不符合资格；澳大利亚或英国国民与其他任何非 FTA 外国人一样，缴纳完整的 60% 税率，无论新加坡与澳大利亚的 FTA 或其他双边安排如何，这些安排并不延伸至住宅 ABSD。如果您持有这五个符合资格国籍之一，请在购房决定中依赖该待遇之前，直接向 IRAS 核实您的具体资格和现行减免流程，因为这正是一类讲究精确的规则。
4. 融资：LTV、现金要求，以及境外收入折扣 (haircut)
新加坡的银行确实会向外国买家就私人住宅物业放贷，对于名下没有其他未结清按揭的首笔住房贷款，贷款价值比最高为 75%，这与新加坡金融管理局 (MAS) 规则下普遍适用的上限相同。问题有两点。第一，银行在进行 TDSR 计算时，在海外赚取的收入通常要打 20 至 30% 的折扣，这会使最高贷款额低于标题收入原本可支持的水平。第二，也更为关键的是，ABSD 不能并入按揭。它是现金义务，须在行使 OTP 后 14 天内缴付，且在首期之外另行支付。
综合起来，对于一套 S$2,000,000 的公寓，按 60% 的外国人税率，即便已安排好融资，在计入 ABSD、首期中的现金部分和买方印花税之后，买家在交易完成时大约需要 S$1,760,000 的现金。这就是让那些只预算了首期、却悄悄忘记 ABSD 不能获得融资的买家措手不及的数字。请在提出报价之前，而不是在贷款获批之后，对完整的现金需求进行测算。
5. 先租房：什么时候它比买房更划算
对于外国人在新加坡是租还是买，决定性的变量是您的居留期限，而不是本季度的市场走势。由于 60% 的 ABSD 须预先缴付，且短期持有无法收回，数年的外派任期很少能算得过来，仅印花税一项就可能超过同等单位数年的租金。只有对预计会持有房产多年、有现金支付 ABSD 加首期而不至于影响其他计划、并将此次购买视为长期资产，而不是与外派任职挂钩的便利的外国人，买房才开始说得通。
来自五个豁免国家的 FTA 国民面临真正不同的测算，因为他们根本不需要承担 60% 的税率，对他们来说，租还是买的决定，看起来更接近新加坡公民的情况。对其他所有人，先租房，随着您在新加坡的计划逐渐明朗再重新评估，并在您知道自己是要待五年还是十五年之后重新审视这些数字。
6. 购买流程与时间表
一旦资格和融资理顺，机械性的流程与任何私人转售买家所遵循的相同。购买选择权 (Option to Purchase) 通过支付期权费授予，期权费通常为价格的 1%，给予 14 天的决定期。行使该选择权须再支付 4%，合计 5% 的订金，并开始计算买方印花税和 ABSD 的期限，两者均须在 14 天内以现金缴付给 IRAS。转售购买的交易完成日期通常定在行使后 8 至 12 周，在此期间，产权转让律师会进行产权查册、答复问询 (requisitions)，并落实贷款及任何适用的公积金 (CPF) 可用步骤。外国人特有的唯一额外要求涉及有地住宅：必须先获得新加坡土地管理局的批准，购买才能继续，而该批准的时间线不在标准 OTP 时钟之内。
退出成本同样值得在购买前，而不是购买后，给予同等关注。对于 2025 年 7 月 4 日或之后购买的住宅物业，卖方印花税适用于拥有的前 4 年：第 1 年 16%，第 2 年 12%，第 3 年 8%，第 4 年 4%，之后为零。加上买入时已缴付的 60% ABSD，需要在购买后数年内出售的外国买家，在交易的两端都面临风险，这是第五节中先租房的考量值得在作出承诺之前认真对待的又一个原因。
常见问题 (FAQ)
外国人可以在新加坡购买房产吗？
可以，但有实际限制。外国人可以自由购买私人共管公寓和公寓，但须缴纳 60% 的额外买方印花税。他们完全不能购买组屋，也不能在主岛上的任何地方购买有地住宅；圣淘沙湾是唯一的例外，且仍须获得新加坡土地管理局批准。
外国人在新加坡需缴多少 ABSD？
购买价格的统一 60%，适用于每一笔住宅购买，无论是否为外国人的第一套房产。对于一套 S$2,000,000 的公寓，仅 ABSD 就是 S$1,200,000，另加标准买方印花税，且必须在行使购买选择权后 14 天内以现金缴付，不能通过银行贷款获得融资。
哪些国籍可豁免 60% 的外国人 ABSD 税率？
美国、瑞士、列支敦士登、挪威和冰岛的国民，根据自由贸易协定的规定，享受与新加坡公民相同的印花税待遇，已对照 IRAS 核实。这意味着第一套住宅 0% ABSD，第二套 20%，第三套及以后 30%，而不是统一的 60% 外国人税率。该待遇要求这五个国家之一的国民以个人名义购买；包括澳大利亚和英国在内的其他国籍，尽管与新加坡有其他贸易协定，也不符合资格。
外国人可以为新加坡房产获得银行贷款吗？
可以，外国买家可以就私人住宅物业获得最高 75% 贷款价值比 (LTV) 的银行融资。两个问题是：在 TDSR 下，境外收入通常要打 20 至 30% 的折扣，从而减少贷款额；以及 ABSD 必须全额以现金支付，不能并入贷款。对于一套 S$2,000,000 的公寓，在 60% ABSD 下，外国买家在交易完成时大约需要 S$1,760,000 现金。
外国人在新加坡应该租房还是买房？
对于大多数非 FTA 外国人，租房是理性的默认选择。60% 的 ABSD 是短期或中期居留无法收回的沉没成本，因此只有对于预期会持有房产多年、并将其视为长期资产而不是与外派任期挂钩的权宜之计的长期居留外国人，买房才说得通。来自五个豁免国家的 FTA 国民面临的测算有实质性的不同，也更有利。
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本页为一般性资料，不构成个性化意见。FTA 资格、融资和架构安排都取决于您具体的国籍和情况。Winfred 会在 30 分钟内为您核算真实数字。
Winfred Quek · CEA R073319H · Crestbrick Pte Ltd · L3010886H
Winfred Quek 是 Crestbrick Pte Ltd 的助理营销顾问 (Associate Marketing Consultant)（CEA R073319H）。本指南仅为一般性资料，不构成财务、法律或投资意见。ABSD 税率、FTA 资格、LTV 限制和印花税税率表属于 IRAS、MAS 和新加坡土地管理局的政策，可能会有变动。在作出任何购买决定之前，请向相关主管机构核实每一项数字，并直接向 IRAS 核实您本人符合资格的国籍。