作者：Winfred Quek · 阅读约 12 分钟 · 最近审阅：2026 年 7 月 · English / 中文
税率和门槛会变动。现行数字集中存放在一处：新加坡房产规则参考页。
额外买方印花税 (Additional Buyer's Stamp Duty)是新加坡房产中单项成本最高的一项，也是买家，坦率地说，也包括一些为他们提供咨询的经纪，最常算错的一项。这篇文章是我刚入行时希望存在的参考资料：每一档税率、每一项减免、每一种合法的结构选项，尽在一处。
收藏它。把表格读两遍。在您签署 OTP 之前，请从完整的 ABSD 视角审视您的情况，而不仅仅是看标题税率表。
1. 什么是 ABSD（以及它不是什么）
ABSD 是叠加在常规买方印花税 (Buyer's Stamp Duty) (BSD) 之上的印花税，须在签署 OTP 或次售 (sub-sale) 协议后 14 天内缴付。由买方而非卖方支付。它是在 BSD 之上追加的，而不是取代 BSD。
ABSD 于 2011 年 12 月推出，并在 2013 年、2018 年、2021 年上调，最近一次是在 2023 年 4 月。2023 年这一轮将外国人税率从 30% 提高到 60%，实体税率从 35% 提高到 65%，是该政策历史上单次幅度最大的上调。目前（2026 年）的税率自 2023 年上调以来保持不变。
2. 2026 年完整税率表
| 买家类别 | 第1套房产 | 第2套房产 | 第3套及以上房产 |
|---|---|---|---|
| 新加坡公民 (SC) | 0% | 20% | 30% |
| 新加坡永久居民 (PR) | 5% | 30% | 35% |
| 外国人 | 60% | 60% | 60% |
| 实体（公司、有限责任合伙 (LLP)） | 65% | 65% | 65% |
| 受托人（非生前信托） | 65% | 65% | 65% |
税率仅供参考，适用于住宅物业购买。签署前，请务必向 IRAS 或您的产权转让律师 (conveyancing lawyer) 确认适用税率。
这些税率是按整笔价格统一计算，而非累进分档。如果您是新加坡公民，以 S$2M 购买第二套房产，ABSD 是整笔 S$2M 的 20% = S$400,000，而不是分档计算。
3. 基于 FTA 的豁免，多数人忽略的部分
根据新加坡的自由贸易协定，某些国家的国民可享受与新加坡公民相当的 ABSD 待遇。截至 2026 年，适用于：
- 美国（公民，不含永久居民或绿卡持有人）
- 冰岛
- 列支敦士登
- 挪威
- 瑞士
符合资格的国民购买第一套房产缴纳 0% ABSD，第二套 20%，第三套及以上 30%，即新加坡公民的税率表。这不是漏洞；这是条约义务。但许多外国买家以为自己要缴纳统一的 60%，从而严重误判了价格。
4. 婚姻住宅减免 (remission)，完整流程图
至少有一方为新加坡公民的已婚夫妻，可就其置换的婚姻住宅申请全额 ABSD 减免。这是新加坡房产中使用最多的减免，也是执行时间窗口最紧的一项。
资格要求必须同时满足以下全部条件：
- 夫妻在法律上已婚。
- 购买时至少一方为新加坡公民。
- 新购房产须登记在双方配偶名下。
- 现有婚姻住宅须在新购房产完成交易（转售房产）或取得临时入住许可证 (TOP)（新推出项目）后 6 个月内出售。
- 购买新房产时，夫妻双方均不拥有任何其他房产。
流程图：
这个过程中容易出错的三处：
- 新房产登记在单方配偶名下。减免被拒。须在签署 OTP 前纠正。
- 错过 6 个月的期限。除不可抗力情形外不予延长。请从交易完成日期倒推，规划出售时间。
- 一方配偶拥有另一处房产。即使仅持有 1% 的份额，也会使整个申请失去资格。行使选择权之前，请核对双方的产权。
5. 其他减免与豁免
混合国籍夫妻
夫妻中一方为新加坡公民、一方为外国人的，只要双方均登记在产权上并满足相同条件，仍可享受婚姻住宅减免。当与新加坡公民配偶共同持有联名婚姻住宅时，外国配偶的存在不会触发外国人 ABSD 税率。
混合国籍夫妻（其中一方为 PR）
新加坡公民 + PR 的夫妻，在减免下就联名婚姻住宅，遵循新加坡公民税率的逻辑。联名购买第二套房产：适用 20% 的 ABSD（新加坡公民第二套税率），原则上以两者中较高的适用税率为准，但在实践中，夫妻可以选择以新加坡公民配偶的单独名义购买，以触发减免（前提是另一方配偶名下没有房产）。
为未成年人以信托持有的房产
未成年人的生前信托 (living trust)（未满 21 岁的新加坡公民未成年人），且未成年人为实益拥有人：ABSD 按未成年人名下的房产数量计算。如果未成年人没有其他房产，则适用第一套房产的新加坡公民税率 (0%)。这是跨代传承的一种合法结构，但需要扎实的法律文书起草。
继承的房产
通过遗嘱或无遗嘱继承 (intestacy) 取得的房产，不计入继承人的 ABSD 房产数量，前提是该继承并非变相转让。继承不属于自愿购买，因此转让本身不触发 ABSD。
6. 2026 年仍然合法的结构性变通做法
2023 年 4 月 IRAS 加强执法之后，几种此前的“窍门”实际上已经失效。以下是仍然合法、且结构得当的做法：
- 重组现有婚姻房产的产权。一方配偶将其份额转让给另一方，从而释放其免 ABSD 的名额。查看完整的回本测算。只有同时满足三个条件，数字才成立：您原本在第二次购房时要缴的 ABSD，大于重组的成本（所转让份额的 BSD、律师费和贷款重组）；被释放的配偶确实有收入和融资能力承担第二次购房；以及该安排具有真实的经济实质，而不是纸面操作。
- 以成年子女或父母的名义购买。前提是他们是真正的实益拥有人，且有自己的融资。主要买家提供的赠与贷款会破坏该结构，IRAS 一直在审查此类情形。
- 转换为符合 FTA 的国籍。对大多数人而言不现实，但对考虑新加坡居留路径的外国客户来说，了解 FTA 名单是长期税务规划的一部分。
- 利用减免时间窗口分阶段购置。围绕减免时间表，安排升级换房和投资购房的先后顺序，以优化事件的顺序。这是时间安排，不是避税。
- 购买商业物业。商业和工业物业完全豁免 ABSD。商业市场有其自身的经济逻辑，但对于因 ABSD 而买不起住宅的买家，商业物业值得纳入测算。
7. 境外注册实体的 ABSD
无论实体在何处注册，均适用 65% 的实体税率。离岸控股结构（英属维尔京群岛 (BVI)、开曼群岛、香港公司）购买新加坡住宅需缴纳 65% 的 ABSD。对大多数买家而言，实体税率不因条约而降低，最终实益拥有人的外国国籍也不会改变其实体类别。
唯一实质性的例外是房屋发展商为符合条件的住宅开发项目购置土地，他们可在满足 5 年建造和出售要求的前提下申请 ABSD 减免。这不是个人买家的路径。
8. 信托下的 ABSD，为未成年人设立的生前信托
自 2022 年 5 月起，住宅物业由生前信托取得时，须预先缴纳 65% 的信托 ABSD (ABSD Trust)。可申请减免，退还至适用的个人税率（按受益人的情况确定），前提是：
- 信托的受益人为可识别的个人（非酌情信托）。
- 受益人在购买时已指明。
- 实益所有权明确转移给指明的受益人。
65% 先预付，待 IRAS 核实信托结构后，退还至个人税率。这多用于合法的跨代规划，即未成年人是最终的预定所有人。
9. 我最常看到的 10 个错误
- 以为 ABSD 税率是“10%”，因为这是某人对 2013 年的记忆。目前新加坡公民第二套房产的税率是 20%。
- 以为永久居民总是与新加坡公民缴纳相同的 ABSD。并非如此，永久居民第一套房产为 5%，而不是 0%。
- 以为 6 个月的减免期限从签署 OTP 起算。它是从交易完成/TOP起算。
- 把新的婚姻住宅登记在单方配偶名下，从而完全丧失减免。
- 忘记现有的另一处房产哪怕只有 1% 的份额，也会使婚姻住宅减免失去资格。
- 使用公司架构，却对 65% 的实体税率感到意外。
- 作为美国、瑞士、挪威、冰岛或列支敦士登国民购房时，不知道 FTA 待遇。
- 没有把 ABSD 列为现金支出预算（它不是可以贷款的成本，须在 14 天内缴付）。
- 在新购房产时使用人为的份额分配结构，却不了解 IRAS 2023 年之后根据第 33A 条的执法立场。
- 把 ABSD 当作交易杀手，而实际上该资产 10 年的测算本来就能吸收这笔成本。
实例：新加坡公民投资者比较第二套与第三套房产的 ABSD
| 项目 | 方案 A：作为第3套房产购买 | 方案 B：先出售投资公寓 |
|---|---|---|
| 概况 | 新加坡公民，42 岁，婚姻住宅公寓（联名）+ 投资公寓（单独名下） | |
| 目标购买 | S$1.8M 的转售公寓，第 15 区 | |
| 适用 ABSD | 30%（第三套房产） | 20%（出售投资房产后的第二套房产） |
| 应缴 ABSD | S$540,000（永久性） | S$360,000（永久性） |
| 可获 LTV | 45%（两笔未结清贷款） | 55%（一笔未结清贷款） |
| 贷款额 | S$810,000 | S$990,000 |
| 现金+公积金首期 | S$990,000 | S$810,000 |
| ABSD 节省 | 无 | S$180,000 |
| 结果 | 现金大量流出，LTV 受限 | 先出售投资公寓：节省 S$180K 的 ABSD，释放 S$180K 的权益，LTV 更好。推荐路径。 |
2026 年示例，仅供说明。请务必向 IRAS 和您的产权转让律师确认房产数量和适用税率。
10. 我在房产组合分析中如何计算 ABSD
当我与客户坐下来做房产组合分析时，ABSD 会在“金钱”这一侧进入讨论，它是交易成本结构中的一个项目。但有意思的问题并不是“ABSD 是多少？”，而是“在不损害交易的前提下，使 ABSD 最小化的最佳结构是什么？”
这个问题包含三个子问题：
- 是否存在合法的减免路径（婚姻住宅、信托、FTA）？如果有，围绕它来安排先后顺序。
- 是否存在合法的重组路径（产权重组、家庭成员购买）？如果有，运行回本测算。
- 如果没有可用的结构性减免，该资产在计入 ABSD 后的全部成本下是否仍然值得购买？如果是，就买。如果不是，就不买。
这就是 ABSD 的完整框架，三个问题。其余都只是执行细节。
预约房产组合分析 (Property Portfolio Analysis)
两个小时。我们会核算您实际的 ABSD 风险敞口，找出每一条合法的减免或结构性减税途径，并在计入 ABSD 后的全部成本下对决定进行压力测试。您离开时会拿到一份书面计划，而不是推销话术。
各类买家受影响一览：谁受哪项措施影响
同一项降温措施，对不同类型的买家影响差别很大。下表按照 2023 年之后的框架，对照我在分析中最常见的五类买家。
| 措施 | 外国买家 | 产权重组夫妻 | 组屋升级客户 | 投资者（第3套及以上房产） | 首次购房者 |
|---|---|---|---|---|---|
| ABSD 60%（外国人） | 直接影响，除通过 FTA 外无法避免 | 不适用 | 不适用 | 不适用 | 不适用 |
| ABSD 20%（新加坡公民第2套） | 不适用 | 通过产权重组结构消除 | 可通过 6 个月减免退还 | 影响重大，计入成本基础 | 第1套不适用 |
| ABSD 30%（新加坡公民第3套及以上） | 不适用 | 不适用 | 不适用 | 直接冲击；永久性成本 | 不适用 |
| ABSD 65%（实体） | 间接影响，不鼓励使用公司载体 | 不适用 | 不适用 | 阻断特殊目的公司 (SPV) 策略 | 不适用 |
| TDSR 55% + 4% 压力测试 | 新加坡收入较低时限制杠杆 | 接收产权的配偶必须单独符合资格 | 两笔按揭同时接受测试 | 多笔贷款时影响叠加 | 直接决定负担能力上限 |
| LTV 75% / 55% / 45% | 适用境外收入折扣 (haircut) | 接收产权的配偶：若无其他贷款，为 75% | 若组屋贷款仍未结清，公寓适用 55% | 若有 2 笔以上未结清按揭，为 45% | 完全适用 75% |
| SSD 16/12/8/4%，4 年内（2025 年 7 月 4 日或之后购入）；12/8/4%，3 年内（此前购入） | 冲击短期持有的短线转手者 | 若在适用持有期内，则对转让产权的配偶生效 | 影响可忽略（长期持有，受 MOP 约束） | 持有期较短时影响重大 | 提前离婚/出售时需谨慎 |
注：此前影响从公寓缩小换屋至组屋者的 15 个月转售组屋等待期，已由建屋发展局 (HDB) 取消，自 2026 年 7 月 28 日起生效，不再适用。
按情形划分的 ABSD 指南与计算器
ABSD 的问题很少以“税率是多少”的形式出现。它们通常以“我能避免吗”“我是否符合减免资格”“我们应该产权重组吗”或“如果我继承一套组屋怎么办”的形式出现。请选择与您情况相符的一项。
税率、外国人与永久居民
- 2026 年 ABSD：外国人与新加坡永久居民 (SPR) 指南，60% 与 5%/30%/35% 档位
- 2026 年外国买家购买新加坡房产：按 60% 税率购买
- 哪些房产类型在 60% ABSD 下仍然值得购买
- ABSD 与自由贸易协定：获豁免的国籍
- 商业及混合用途物业的 ABSD
减免与退款
降低与重组 ABSD
- 如何合法降低您的 ABSD
- 新加坡的产权重组：运作方式与何时划算
- 新加坡公民与 PR 夫妻：购买第二套房产而无需缴纳全额 ABSD
- ABSD 信托结构：65% 税率详解
- 2026 年单身人士的 ABSD：策略性空间
- Lentor Gardens Residences：第二套房产买家的 ABSD
计算器
- 适用于公民、PR、外国人和实体的 ABSD 计算器
- 面向外国买家的 60% ABSD 计算器，含 FTA 核查
- 产权重组计算器：转让成本与所节省的 ABSD 对比
- 产权重组回本计算器
- 让步阶梯生成器 (Concession ladder generator)
延伸阅读
Winfred Quek 是 Crestbrick Pte Ltd 的助理营销顾问 (Associate Marketing Consultant)（CEA 执照编号 L3010886H），为新加坡的升级换房者、投资者和家族办公室提供咨询。CEA R073319H。本页信息属一般性质，不构成财务、投资或按揭意见。
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常见问题 (FAQ)
2026 年新加坡公民、永久居民 (PR) 和外国人的 ABSD 税率是多少？
新加坡公民购买第一套房产为 0%，第二套为 20%，第三套及以上为 30%；永久居民 (PR) 购买第一套房产为 5%，第二套为 30%，第三套及以上为 35%；外国人购买所有住宅均为 60%，来自 FTA 国家者除外。
通过公司或生前信托购买的房产适用什么 ABSD 税率？
无论实体在何处注册，均适用 65% 的实体税率。自 2022 年 5 月起，住宅物业由生前信托取得时，须预先缴纳 65% 的信托 ABSD (ABSD Trust)，并可申请减免，退还至受益人适用的个人税率。