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指南 · 2026
新加坡印花税计算器：BSD 与 ABSD 示例演算
作者：Winfred Quek · 阅读约 10 分钟 · 最近审阅：2026 年 5 月 · English / 中文
税率和门槛会变动。现行数字集中存放在一处：新加坡房产规则参考页。
事实核对：2026 年 5 月 · 资料来源见下方链接
要点
- • BSD 是分档（累进）的，价格的每一档按各自的税率征税。ABSD 是统一税率：按一个税率适用于整个购买价格。
- • S$1.5M 住宅的 BSD 为 S$44,600；S$2M 为 S$69,600。这两个数字值得记住，作为锚点。
- • ABSD 往往远高于 BSD。新加坡公民购买 S$1.5M 的第二套房产，20% 的 ABSD 为 S$300,000，而 BSD 为 S$44,600。
- • 两项税款都是现金支出，须在购买选择权后 14 天内缴付。银行不为印花税提供融资。
- • 印花税按购买价格或市场价值两者中较高者计算，因此低于市价的交易并不会减少您的印花税。
印花税是新加坡买家遇到的第一个硬性数字，也是最常被猜错的数字。我曾面对面接待过预算了 S$20,000 印花税、却发现实际要缴三倍之多的买家。算术并不难，只是分两层进行，而人们忘了第二层。
这是一份实用指南。我会先列出 BSD 的分档表和 ABSD 的买家类别表，然后演算六个示例，从 S$1M 的第一套住宅，到 S$3M 的投资购买。请阅读示例，而不仅仅是表格，因为叠加的部分正是意外之所在。
新加坡的买方印花税 (BSD) 如何计算？
据新加坡税务局 (IRAS)，买方印花税适用于新加坡每一笔房产购买，无论是否为住宅，无论买家国籍或房产数量如何。它是一种累进的分档税，即价格的每一段按各自的税率征收，与个人所得税的税级方式相同。
2026 年住宅 BSD 税率表：
| 购买价格的部分 | BSD 税率 | 此档税额 |
|---|---|---|
| 首 S$180,000 | 1% | S$1,800 |
| 次 S$180,000 | 2% | S$3,600 |
| 次 S$640,000 | 3% | S$19,200 |
| 次 S$500,000 | 4% | S$20,000 |
| 次 S$1,500,000 | 5% | S$75,000 |
| 其余部分 | 6% | 视情况而定 |
住宅 BSD 税率表。非住宅物业适用不同的上层档位结构。盖印前请向 IRAS 确认。
一个实用的捷径：价格前 S$1M 的 BSD 恰好是 S$24,600。S$1.5M 的 BSD 是 S$44,600。S$2M 的 BSD 是 S$69,600。记住这三个锚点，您就能在脑子里推算大多数购买的税额。
示例 1：S$1M 房产的 BSD
示例 2：S$1.5M 房产的 BSD
示例 3：S$2M 房产的 BSD
ABSD 如何叠加在 BSD 之上？
额外买方印花税是第二层，与 BSD 不同，它不是分档的。ABSD 按单一税率适用于整个购买价格。税率取决于两点：您的居留身份，以及在购买时您已拥有（或将拥有）多少套住宅物业。
据 IRAS，2026 年的 ABSD 税率为：
| 买家类别 | 第1套房产 | 第2套房产 | 第3套及以上房产 |
|---|---|---|---|
| 新加坡公民 | 0% | 20% | 30% |
| 新加坡永久居民 (PR) | 5% | 30% | 35% |
| 外国人 | 60% | 60% | 60% |
| 实体 / 受托人 | 每次购买均为 65% | ||
ABSD 按整个购买价格计征，而不是分档。某些自由贸易协定国家的国民可享受与公民相当的税率。
示例 4：公民以 S$1.5M 购买第一套住宅
首次购房的公民买家只需缴纳 BSD。这是最简单的情形，也是大多数买家能够正确预期的情形。
示例 5：公民以 S$1.5M 购买第二套房产
这正是买家措手不及之处。第二套房产的 ABSD 是 BSD 的六倍多。七位数价格上的 20% 税率，就是一张六位数的支票。
示例 6：永久居民以 S$2M 购买第一套房产
永久居民即使购买第一套住宅，也要缴纳 5% 的 ABSD。许多永久居民以为自己能享受公民的 0%，其实不能。在一笔 S$2M 的购买中，这个误解会让您多付 S$100,000。
示例 7：外国人以 S$3M 购买
对于没有 FTA 减免的外国买家，60% 的 ABSD 几乎使房产成本翻倍。这是新加坡降温措施框架中最具决定性的单一数字。
印花税何时到期，如何缴付？
印花税须在签署购买选择权或买卖合约 (Sale and Purchase Agreement) 后 14 天内缴付（如果文件在新加坡签署），如在海外签署则为 30 天内。逾期盖印会被处以罚款。
款项通过 IRAS 电子印花门户 (e Stamping Portal) 缴付。实际上，由您的产权转让律师 (conveyancing lawyer) 办理盖印，并从您转给他们的资金中代为缴付。您在购买时无需直接操作该门户，但您必须备好现金，因为印花税的任何部分都不能由银行贷款提供资金。
印花税一览：完整对照表
| 价格 | BSD | ABSD（公民第1套） | ABSD（公民第2套） | ABSD（外国人） |
|---|---|---|---|---|
| S$1,000,000 | S$24,600 | S$0 | S$200,000 | S$600,000 |
| S$1,500,000 | S$44,600 | S$0 | S$300,000 | S$900,000 |
| S$2,000,000 | S$69,600 | S$0 | S$400,000 | S$1,200,000 |
| S$3,000,000 | S$119,600 | S$0 | S$600,000 | S$1,800,000 |
ABSD 数字为在 BSD 之外另行应缴的税款。印花税合计为 BSD 加上适用的 ABSD 一栏。
Winfred 的看法
我最常看到的错误，不在于机械的 BSD 计算，而在于输入 ABSD 的房产数量。人们会忘记继承的份额、与父母共同持有的房产，或在了解其计入规则之前购买的海外房产。ABSD 由您在盖印当日的全球住宅物业数量决定。在查看任何一个房源之前，请写下您在任何地方拥有任何法律权益的每一处房产。决定您的印花税是 S$44,600 还是 S$344,600 的，是这份清单，而不是价格标签。
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我们会梳理您的公民身份、您真实的房产数量和您的目标价格，然后以书面形式告诉您需要缴纳的确切 BSD 和 ABSD。在交易完成之时，不再靠猜。
Winfred Quek · CEA R073319H · Crestbrick
常见问题 (FAQ)
公积金 (CPF) 可以用来缴付印花税吗？
公积金不能在盖印时用于缴付 BSD 或 ABSD；两者都必须在 14 天内以现金缴付。对于建屋发展局 (HDB) 组屋和符合条件的购买，公积金之后可以补还 BSD，但不能补还 ABSD。您仍然需要预先备好现金。
组屋和私人房产的印花税相同吗？
BSD 税率表和 ABSD 税率对两者是相同的。税款针对的是房产，而不是房产类型。S$700,000 的转售组屋与 S$700,000 的公寓缴纳相同的 BSD。
如果我出售唯一的房产并购买一处置换房产，需要缴纳 ABSD 吗？
如果您在出售现有房产之前购买置换房产，须预先缴纳第二套房产的 ABSD。至少一方为新加坡公民的已婚夫妻，如果在符合资格的期限内出售第一套房产，可以申请减免 (remission) 该笔 ABSD。现金仍然会先从您的账户流出。
低于市价的价格会减少我的印花税吗？
不会。印花税按已付价格或市场价值两者中较高者计算。如果 IRAS 对房产的估值更高，折扣购买价格并不会减少您的税款。
如果逾期盖印会怎样？
逾期盖印会在应缴税款之外被处以罚款。据 IRAS，罚款随延误时间的长短而增加。您的律师通常会在期限内早早盖印，但责任在您。
资料来源与参考
Winfred Quek 是 Crestbrick Pte Ltd 的助理营销顾问 (Associate Marketing Consultant)（CEA 执照编号 L3010886H），为新加坡的升级换房者、投资者和家族办公室提供咨询。CEA R073319H。本页信息属一般性质，不构成财务、投资、税务或法律意见。
这如何适用于您自己的数字？
一般规则只能带您走到这一步。真正决定您下一步的，是您的融资、您的时间表，以及您已经拥有的房产。房产组合分析 (Property Portfolio Analysis)会描绘出您的真实位置，让您依据自己的数字而非经验法则来做决定。
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