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外国买家 · 中国

中国公民购买新加坡房产：60% 额外买方印花税 (ABSD)，以及资金出境问题。

对持中国护照的买家而言，购买新加坡房产其实是两个叠加在一起的难题。60% 的额外买方印花税 (ABSD) 是看得见的那个。更难的那个，也是多数文章没有谈到的，是将资金合法转出中国内地、用于支付购房款的路径。以下是这两方面在 2026 年的实际运作方式。

60% ABSD 的现实

新加坡对所有外国人（非新加坡公民、非永久居民 (PR)、非自由贸易协定 (FTA) 豁免群体）购买的每一笔住宅，均征收 60% 的 ABSD。中国不属于 FTA 豁免群体（美国、瑞士、列支敦士登、冰岛、挪威），因此中国公民需缴纳完整的外国人税率。

以 S$2M 的私人公寓为例，ABSD 为 S$1.2M，另加约 S$69,600 的买方印花税 (BSD)。印花税合计：约 S$1.27M，于交易完成时缴付。

每年 50,000 美元 (USD) 的资金出境规则及其含义

根据国家外汇管理局 (SAFE) 的规定，每位中国公民每年有 50,000 美元 (USD) 的购汇额度。申报表明确将境外购置房产排除在允许用途之外。因此，这一年度额度（最常被提及的数字）与购买新加坡房产无关：您无法合法地将其用于此目的。

大多数中国买家使用的合法途径包括：

• 已有的境外资金：已存放在中国内地以外的资金（如香港、新加坡、美国、英国的账户），来源于此前的海外收入、经营活动，或早前经 SAFE 批准的渠道。
• 家庭成员合并出资：多位家庭成员各自在一段时间内，凭完整文件，按合法额度汇出用于非购房用途（教育、医疗、旅行）的款项。这种方式速度慢，操作要求高。
• 已具备海外居民身份：如果买家或家庭成员在其他司法管辖区拥有长期居留身份，该司法管辖区内的资金可以更自由地流动。
• 经营/股息渠道：中国注册公司向境外股东派发的合法股息，或向境外实体支付的服务费用，受另行适用的 SAFE 规则约束。

本页不提供规避 SAFE 规定的建议。重点在于，持中国护照的买家必须在提出任何购房出价之前，提前规划好资金路径。新加坡的产权转让律师 (conveyancer) 不会接受无法就反洗钱 (AML) 目的提供来源证明的资金。

新加坡的银行业务与反洗钱 (AML)

新加坡的银行必须遵守新加坡金融管理局 (MAS) 的 AML 规定。对持中国护照的买家而言，可预期以下情况：

• 资金来源文件需经翻译并盖章，包括银行流水、就业收入、经营所得、出售资产的证明。
• 办理按揭贷款和开立账户时，需到新加坡银行进行当面面谈。
• 首套房的贷款价值比 (LTV) 通常上限为 55% 至 60%，即使文件齐备也是如此。
• 利率高于本地借款人，有时高出 50 至 80 个基点 (bps)。

可使用负担能力计算器估算新加坡银行的可贷金额。

战略角度：为什么多数成功的中国买家都经由永久居民 (PR) 身份购房

对持中国护照的买家而言，最大的杠杆是新加坡永久居民 (PR) 身份。PR 身份可将首套房的 ABSD 从 60% 降至 5%，在 S$2M 的购房中节省 S$1.1M。常见路径是通过在新加坡的工作，由就业准证 (EP) 转为 PR；净资产较高的申请人则可通过全球投资者计划 (Global Investor Programme)。

只有在以下情况下，在取得 PR 之前购房才说得通：房产用于自住（而非投资）；持有期确实是长期（10 年以上）；或者家庭将其作为子女教育和生活方式的据点，而这些理由足以抵偿前期税负。如果纯粹从投资回报的角度考虑，缴纳 60% 的 ABSD 通常需要不切实际的资本增值假设才能回本。

阅读外国买家 60% ABSD 策略文章，了解完整的回本测算。

常见错误

• 以为设立新加坡公司架构可以节省 ABSD。实体需缴 65%，比个人还高。出于税务效率的考虑，住宅始终以个人名义持有。
• 试图通过香港或英属维尔京群岛 (BVI) 的载体购房。问题相同，适用实体税率，而且还会面临额外的反洗钱审查。
• 低估时间。资金转移、反洗钱审核、按揭批核以及针对外国人的身份号码 (FIN) 核查，从首次看房到法律上完成交易，通常需要 2 至 4 个月。请相应规划。
• 在签署购买选择权 (OTP) 之前，没有先与新加坡银行厘清资金来源的说明。如果融资落空，将损失 OTP 期权费，这一风险是真实存在的。

Winfred 如何协助中国买家

首次沟通可使用普通话或英语，由您选择。我们会先确认您的居留身份路径（已有 PR、正通过 EP 迈向 PR，或纯外国人身份），与合适的银行业者一起梳理合法的资金路径，然后才开始挑选单位。Crestbrick 曾为多类中国籍买家提供服务，从持 EP 的专业人士，到家族办公室和全球投资者计划 (Global Investor Programme) 客户。

常见问题 (FAQ)

每笔新加坡住宅购买均为 60%。中国不在 FTA 豁免群体之内。

每位中国公民每年有 50,000 美元 (USD) 的 SAFE 额度，用于允许的用途。购买房产不属于允许的用途。更大金额的资金转移需要通过其他合法途径。

可以，但有条件：需当面面谈、收入文件须经翻译并盖章，LTV 通常为 55% 至 60%。

不应该。实体适用的 ABSD 为 65%，高于个人外国人的 ABSD。

不可以。HDB 要求申请人为新加坡公民或符合资格的永久居民。

身在中国的客户通常会安排一次亲自前往新加坡的行程，办理银行面谈（大多数新加坡银行要求如此）。其余环节，包括前期了解、房产组合分析 (Property Portfolio Analysis)、看房、文件审阅，均可远程完成，并有能使用普通话的团队提供支持。Winfred 会与您在新加坡的律师、银行业者，以及中国方面的财富管理人员协调。